Genossenschaftliches Bauen
Es fing mit Zaunlatten an. Auf diesem Grundstück in Buchenhain hat der Gründer von Büro 213 als Kind sein erstes Haus gebaut – aus alten Zaunlatten, mit Dachpappe vom Großvater. Heute kehrt er als Architekt mit fast 30 Jahren Erfahrung zurück. Nicht um zu verkaufen, sondern um der Gemeinde etwas zurückzugeben.
Im Landkreis München ist bezahlbarer Wohnraum für einen wachsenden Teil der Bevölkerung nicht mehr zugänglich. Nicht weil Bauen so teuer ist, sondern weil Grundstücksspekulation, Erwerbsnebenkosten und Trägergewinne den eigentlichen Herstellungspreis weit übersteigen. Wer in Buchenhain aufgewachsen ist, kann oft nicht hierbleiben.
Dieses Modell zeigt einen anderen Weg.
Das Prinzip
Das Grundstück wird nicht verkauft. Es wird einer Genossenschaft dauerhaft zur Verfügung gestellt – per Erbbaurecht. Der Eigentümer erhält dauerhaft Pacht statt eines einmaligen Erlöses. Die Genossen erwerben kein Eigentum im klassischen Sinne – sie erwerben das dauerhafte Recht, dort zu wohnen. Zu Konditionen, die der freie Markt nicht bietet.
Was wegfällt: Grundstückskauf – der größte Einzelkostenblock. Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notargebühren – vollständig. Trägergewinn – transparent auf null reduziert.
Was bleibt: Herstellungskosten. Sonst nichts.
Was die Genossen bekommen – und was nicht
Sie bekommen dauerhaftes Wohnrecht zu Herstellungskosten. Eigene Energieversorgung – Photovoltaik, Speicher, Wärmepumpe, Mieterstrom, Ziel 60% Autarkie. Holzbau in Sichtkonstruktion. Licht von vier Seiten – kein anonymes Mehrfamilienhaus. Vollständige Transparenz: Baukosten, Honorare und Wirtschaftsplan offengelegt.
Sie bekommen nicht: Wertsteigerung. Freie Handelbarkeit. Spekulation. Das ist die Voraussetzung unter der der Preis möglich ist.
Dieses Modell ist nicht für jeden. Es ist für Menschen, die in Buchenhain wohnen wollen – nicht für Anleger.
Nach der Einlage
Keine Miete. Keine Kreditrate. Kein Marktrisiko. Nur Erbbauzins, Energie und eine kalkulierte Instandhaltungsrücklage. Die Einlage ist auf Nachkommen übertragbar – Familien bleiben in der Gemeinde.
Warum die Genossenschaft diesen Ansatz erst ermöglicht
Ein konventioneller Bauträger optimiert auf Quadratmeter und Verkaufspreis. Ein Pufferraum an der Südfassade der Wohnfläche in thermische Qualität verwandelt, erscheint im Exposee nicht als Zimmer – er ist schwer zu verkaufen. Die Genossenschaft denkt in einem anderen Horizont. Hier zählt nicht der Preis beim Einzug, sondern die Qualität des Wohnens über Jahrzehnte.
Eine Genossenschaft kann bauen was der Markt nicht baut – weil sie nicht für den Markt baut.
Bauliche Haltung
Holzbau, vorgefertigt, CNC-präzise. Flexible Tragstruktur ohne tragende Innenwände. Dynamische Simulation statt konservativer Berechnung – kleinere Anlagen, niedrigere Investition. Speichermasse die man spürt. Holz das man sieht. Ein Haus das man erklären kann – den Kindern, den Nachbarn, dem Gemeinderat.
Gute Planung ist nicht teurer. Sie ist günstiger im Betrieb – über Jahrzehnte.
Buchenhain als Pilotprojekt
Das Modell ist skalierbar. Was in Buchenhain funktioniert, kann auf Gemeindegrundstücken in Baierbrunn wiederholt werden. Der erste Schritt ist der schwierigste – er wird gerade gegangen.
